Quando si acquista un immobile, il prezzo di acquisto viene solitamente finanziato con fondi propri e un mutuo. L’ammontare del capitale proprio necessario e le opzioni di finanziamento disponibili dipendono dalla vostra situazione finanziaria personale, dall’immobile e dai requisiti dell’istituto finanziario di riferimento.

In genere, il finanziamento si svolge secondo le seguenti fasi:

1. Valutazione
delle possibilità finanziarie Innanzitutto si chiarisce di quanto capitale proprio si dispone e quale onere mensile è sostenibile.

2. Definizione
del quadro di finanziamento Una banca o un altro istituto finanziario verifica, tra l’altro, il reddito, il patrimonio, gli impegni esistenti e il valore dell’immobile.

3. Richiesta
di mutuo: su questa base viene elaborato il finanziamento ipotecario più adatto. A seconda della situazione, possono essere presi in considerazione diversi modelli di mutuo.

4. Conferma
del finanziamento: prima dell’acquisto è opportuno chiarire il prima possibile se l’immobile desiderato può essere finanziato. Una conferma del finanziamento può rivelarsi utile al momento del perfezionamento della compravendita.

5. Acquisto ed erogazione
Una volta stipulati i contratti necessari e soddisfatti i requisiti, il finanziamento viene erogato per il pagamento del prezzo di acquisto.

Poiché ogni finanziamento è un caso a sé, si consiglia di discutere tempestivamente le possibilità concrete con una banca o uno specialista finanziario indipendente.

Saremo lieti di assistervi nel coordinamento e, su richiesta, di mettervi in contatto con partner finanziari adeguati.

Sì, in linea di principio è possibile vendere un immobile anche se su di esso grava ancora un mutuo. Nel corso della transazione di vendita occorre tenere conto del finanziamento esistente.

A seconda della situazione, ci sono diverse possibilità: il mutuo può, ad esempio, essere estinto al momento della vendita, trasferito su un nuovo immobile o, a determinate condizioni, rilevato dall’acquirente. La soluzione più opportuna dipende, tra l’altro, dal tipo e dalla durata del mutuo, nonché dalle condizioni della vostra banca.

È importante chiarire per tempo eventuali penali per estinzione anticipata o costi legati alla risoluzione anticipata del mutuo. Vi assistiamo nel coordinamento con la banca finanziatrice e teniamo conto del finanziamento esistente nella pianificazione della vendita.

Desiderate vendere nonostante il mutuo in essere? Chiariremo insieme a voi i punti più importanti e vi accompagneremo durante l’intero processo di vendita.

Cosa succede al mio mutuo in caso di vendita?

In linea di massima, un mutuo in essere non costituisce un ostacolo alla vendita di un immobile. Al momento della vendita, esistono diverse possibilità per gestire il finanziamento. La soluzione più opportuna dipende in particolare dalla durata e dalle condizioni del vostro mutuo, nonché dai vostri progetti futuri.

1. Il mutuo viene estinto
Il mutuo in essere viene rimborsato al momento della vendita. In caso di estinzione anticipata di un mutuo a tasso fisso, potrebbe essere applicata una penale per estinzione anticipata. L’importo dipende, tra l’altro, dalla durata residua e dai tassi d’interesse.

2. Il mutuo viene trasferito
su un nuovo immobile Se dopo la vendita acquistate nuovamente un immobile, a determinate condizioni può essere possibile trasferire il mutuo esistente sul nuovo immobile. A tal fine è necessario il consenso della banca.

3. L’acquirente si fa carico del mutuo
. A determinate condizioni, il mutuo esistente può essere trasferito all’acquirente. Tra i requisiti figurano, tra l’altro, il consenso della banca finanziatrice e la corrispondente capacità di sostenere gli oneri da parte del nuovo proprietario.

Importante: chiarite tempestivamente le possibilità con la vostra banca. In questo modo, eventuali costi legati a una estinzione anticipata potranno essere presi in considerazione già in fase di pianificazione della vendita.

Ponimmobilien è lieta di assistervi nel coordinamento della vendita e di concordare le modalità con voi e con i partner finanziari coinvolti.

Per l’acquisto di un immobile ad uso proprio in Svizzera, di norma è necessario disporre di un capitale proprio pari ad almeno il 20% del valore ipotecabile dell’immobile. Il restante 80% massimo può essere finanziato, in linea di principio, tramite un’ipoteca.

Importante: almeno il 10% dei fondi propri deve provenire da risorse che non siano state prelevate dalla previdenza professionale (2° pilastro) né date in pegno. Tra questi figurano, ad esempio, i risparmi, i titoli, le donazioni, gli anticipi sull’eredità o gli averi del pilastro 3a. A determinate condizioni è possibile utilizzare anche fondi provenienti dalla cassa pensioni.

Esempio: per un prezzo di acquisto di CHF 1'000'000, in linea di principio sono necessari almeno CHF 200'000 di capitale proprio. Di questi, almeno CHF 100'000 devono provenire da fonti diverse dal 2° pilastro.

Oltre al capitale proprio, la banca verifica anche la sostenibilità del finanziamento. A tal fine vengono presi in considerazione, tra l’altro, il reddito, gli interessi ipotecari, gli ammortamenti, nonché le spese di manutenzione e accessorie. I requisiti concreti possono variare a seconda della banca e dell’immobile.

Nel caso di immobili per le vacanze, immobili a reddito o immobili particolari, potrebbero essere richiesti fondi propri più elevati e potrebbero applicarsi regole di finanziamento diverse.

Il nostro consiglio: fate verificare il vostro finanziamento possibilmente prima di iniziare la ricerca dell’immobile o, al più tardi, prima di presentare un’offerta di acquisto. Una conferma di finanziamento chiarisce il margine di manovra finanziario e facilita l’ulteriore svolgimento della transazione di acquisto.

Posso acquistare un immobile anche se il mio finanziamento non è ancora stato confermato definitivamente?

In linea di massima, è possibile cercare un immobile ed esprimere l’intenzione di acquistarlo anche prima che il finanziamento sia stato definitivamente confermato. Tuttavia, prima di impegnarsi in modo vincolante all’acquisto, è opportuno chiarire la questione del finanziamento il prima possibile.

Nella valutazione del finanziamento, la banca tiene conto, tra l’altro, del suo capitale proprio, del suo reddito, dei suoi impegni finanziari, nonché del valore e delle caratteristiche dell’immobile desiderato. Una conferma di finanziamento offre a lei e al venditore un’ulteriore garanzia.

In caso di prenotazione o di contratto di compravendita, occorre prestare particolare attenzione alle condizioni concordate. L’acquisto di un immobile in Svizzera viene autenticato pubblicamente; per il perfezionamento definitivo della compravendita è necessaria una prova vincolante del finanziamento, ad esempio una promessa di pagamento irrevocabile da parte della banca.

Il nostro consiglio: fate verificare il vostro finanziamento, se possibile, già prima di presentare un’offerta d’acquisto vincolante. In questo modo conoscerete il vostro margine di manovra finanziario e potrete presentarvi al venditore come un potenziale acquirente ben preparato.

Ponimmobilien sarà lieta di assistervi nel coordinamento dei documenti necessari e nell’ulteriore svolgimento della procedura.

Una conferma di finanziamento è una dichiarazione scritta da parte di una banca o di un istituto finanziario che attesta che il finanziamento per l’acquisto immobiliare previsto è stato, in linea di principio, garantito o verificato. Essa fornisce al venditore un’importante indicazione del fatto che il potenziale acquirente disponga dei mezzi finanziari necessari.

Di norma, la conferma si basa su informazioni relative all’immobile desiderato, al prezzo di acquisto, ai fondi propri e alla situazione finanziaria dell’acquirente. A seconda della banca e della situazione, la forma e il valore informativo di tale conferma possono variare.

Una conferma di finanziamento è particolarmente importante in caso di offerta di acquisto. Può riguardare, ad esempio, i seguenti punti:

• il prezzo di acquisto o l’importo del finanziamento

• i fondi propri disponibili

• la sostenibilità di principio del finanziamento

• il finanziamento ipotecario previsto

• eventualmente l’immobile specifico

Nel caso di Ponimmobilien è possibile richiedere una conferma di finanziamento prima di un impegno vincolante all’acquisto. Ciò consente di valutare meglio la situazione finanziaria iniziale di un potenziale acquirente e di coordinare di conseguenza l’ulteriore processo di vendita.

Una conferma di finanziamento, tuttavia, non sostituisce necessariamente l’approvazione definitiva del credito e del mutuo da parte della banca. Sono determinanti le rispettive condizioni dell’istituto finanziario.